Cambio di destinazione d'uso: quando serve e come si fa

Il cambio di destinazione d’uso serve quando un immobile passa da una categoria funzionale a un’altra: residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale, rurale. Dal 2024, per una singola unità in zona A, B o C, il passaggio tra le prime quattro è sempre ammesso, con le condizioni del Comune. Senza lavori basta una SCIA; con i lavori, il titolo delle opere.

È il caso del negozio al piano terra che diventa un monolocale, dell’ufficio che torna appartamento, del magazzino che diventa studio. In questa guida trovi le regole come sono scritte oggi nel DPR 380/2001, che abbiamo riletto su Normattiva il 16/10/2026, e le cose da verificare prima di firmare un compromesso o un preventivo.

Cos’è la destinazione d’uso e perché non basta il catasto

La destinazione d’uso è l’utilizzo per cui un immobile è stato autorizzato. L’art. 23-ter del DPR 380/2001 divide gli usi in cinque categorie funzionali:

• residenziale;
• turistico-ricettiva;
• produttiva e direzionale;
• commerciale;
• rurale.

Il cambio è “urbanisticamente rilevante” quando l’immobile passa da una categoria all’altra, anche se non si fa nessun lavoro: conta l’utilizzo, non il cantiere.

Un punto che crea molti equivoci: la destinazione legale è quella che risulta dai titoli edilizi e dalla documentazione indicata all’art. 9-bis del DPR 380/2001, non quella scritta in visura. Il catasto descrive l’immobile ai fini fiscali e va aggiornato dopo, ma una categoria catastale A/2 su un locale nato come negozio non lo rende un’abitazione.

Quando il cambio d’uso è sempre ammesso

Il decreto Salva Casa (DL 69/2024, convertito dalla L. 105/2024) ha riscritto l’art. 23-ter. Il testo in vigore dal 28/07/2024, senza modifiche successive alla nostra verifica, distingue tre situazioni.

Dentro la stessa categoria. Il cambio d’uso di una singola unità all’interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito, nel rispetto delle norme di settore. Il Comune può però fissare condizioni specifiche nei suoi strumenti urbanistici.

Tra categorie diverse, per una singola unità nelle zone A, B e C. Il passaggio tra residenziale, turistico-ricettivo, produttivo e direzionale, commerciale è sempre ammesso per una singola unità immobiliare in edifici che stanno nelle zone A, B e C del DM 1444/1968 (centri storici, zone di completamento e di espansione) o nelle zone equivalenti definite dalle leggi regionali. Anche qui il Comune può porre condizioni, compresa quella che l’uso nuovo sia lo stesso prevalente nelle altre unità dell’edificio. In questi casi non scattano l’obbligo di trovare nuove aree per servizi né quello dei parcheggi minimi.

Piani terra e seminterrati. Per le unità al primo piano fuori terra o seminterrate, cioè proprio i negozi e i magazzini che più spesso si vogliono trasformare, la regola la scrive la legge regionale. Sono le Regioni a indicare dove i Comuni possono estendere anche a questi piani il regime facilitato.

Restano fuori dal regime facilitato la categoria rurale, le zone diverse da A, B e C e il cambio d’uso di un intero edificio: lì decidono le leggi regionali e i Comuni, che per l’art. 10 del DPR 380/2001 stabiliscono quali cambi d’uso richiedono il permesso di costruire o la SCIA.

Quale pratica serve

Il comma 1-quinquies dell’art. 23-ter indica il titolo:

Situazione	Titolo
Cambio d’uso senza opere, o con opere di edilizia libera	SCIA
Cambio d’uso con opere da CILA	SCIA, al posto della CILA
Cambio d’uso con opere più impegnative	il titolo richiesto per quelle opere
Ristrutturazione che porta a un edificio in tutto o in parte diverso, con cambio d’uso, in zona A (centro storico)	permesso di costruire (art. 10, comma 1, lettera c)

La pratica la prepara e la firma un tecnico abilitato. Se il cambio d’uso arriva insieme a una ristrutturazione, il tecnico che segue la pratica è spesso anche il direttore dei lavori: ne parliamo nella pagina sulla direzione lavori.

Per capire dove si colloca il tuo intervento tra manutenzione, CILA, SCIA e permesso di costruire, la guida su manutenzione straordinaria o ristrutturazione mette in fila i casi con gli articoli di legge.

La casa nuova deve rispettare i requisiti di un’abitazione

Ottenere il cambio d’uso non basta per abitare: il locale deve avere i requisiti di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico di una casa, e la fine dei lavori si chiude con la segnalazione certificata di agibilità. L’art. 24 del DPR 380/2001 chiede di presentarla entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura, con le dichiarazioni del direttore dei lavori, le certificazioni degli impianti e gli estremi dell’aggiornamento catastale. Se manca, la sanzione va da 77 a 464 euro.

I limiti ordinari sono quelli del D.M. Sanità 5 luglio 1975: 2,70 metri di altezza nei locali abitabili (2,40 in bagni, corridoi, disimpegni e ripostigli) e, per un monolocale, 28 mq per una persona e 38 per due, servizi compresi. Su questi requisiti il Salva Casa ha allargato le maglie, con condizioni precise e in attesa del nuovo decreto sui requisiti igienico-sanitari previsto dall’art. 20, comma 1-bis, del DPR 380/2001. Il progettista può asseverare la conformità igienico-sanitaria anche con:

• altezza interna inferiore a 2,70 metri, fino a un minimo di 2,40 metri;
• monolocale sotto i 28 mq, fino a un minimo di 20 mq, per una persona;
• monolocale sotto i 38 mq, fino a un minimo di 28 mq, per due persone.

Per usare queste deroghe l’alloggio deve rispettare il requisito dell’adattabilità per le persone con disabilità e trovarsi in un edificio oggetto di recupero, oppure il progetto deve compensare con più superficie o con una ventilazione naturale migliore. Un negozio con i soffitti a 2,30 metri resta fuori da questa deroga, salvo le deroghe già previste da altre norme, per esempio regionali.

Le voci di costo da mettere in conto

Il costo di un cambio d’uso dipende soprattutto dal Comune e dai lavori. Le voci da chiedere prima di partire:

• onorario del tecnico per la pratica edilizia, il progetto e l’agibilità: è un compenso libero e non abbiamo un dato verificato da darti, va chiesto per iscritto;
• diritti di segreteria del Comune per la SCIA o il permesso, fissati da ogni Comune;
• contributo per gli oneri di urbanizzazione secondaria, che l’art. 23-ter fa salvo nei limiti della legge regionale: l’importo lo calcola l’ufficio tecnico;
• aggiornamento catastale DOCFA: il tributo è di 70 euro per ogni unità immobiliare (Agenzia delle Entrate, verificato il 16/10/2026); l’onorario del tecnico per una pratica DOCFA sta tra 300 e 800 euro secondo le indagini di mercato raccolte nel nostro dataset (aggiornato al 27/09/2026), di più per i casi complessi;
• i lavori per adeguare il locale: bagno, impianti, isolamento, finestre. Su questo la pagina ristrutturazione chiavi in mano spiega come averli in un solo contratto.

Per il catasto, la pagina sulla variazione catastale DOCFA di pratiche-catastali.it spiega come si presenta e cosa cambia nella rendita.

Quanti cambi d’uso si presentano davvero

Nei comuni monitorati dalla rete Italia Progettisti, tra il 16/09/2025 e il 16/09/2026, le pratiche classificate come cambio di destinazione d’uso sono state 1.222 su 26.619 cantieri rilevati, circa il 4,6%. Le province con più casi sono Verona (270 su 6.055, in 3 comuni monitorati), Bologna (183 su 1.767, in 7 comuni) e Torino (148 su 3.203, in 16 comuni).

Sono conteggi delle pratiche che riusciamo a leggere nei portali comunali, non una fotografia del mercato nazionale: servono a dire che il cambio d’uso è una pratica frequente, non un’eccezione.

Prima di comprare un locale da trasformare

Il caso più rischioso è l’acquisto di un negozio o di un ufficio con l’idea di farne casa. Prima del compromesso:

1. fatti dire dal tecnico in quale zona del piano regolatore si trova l’edificio e cosa prevede il Comune per quella zona;
2. se il locale è al piano terra o seminterrato, verifica cosa dice la legge della tua Regione;
3. controlla altezza, superficie e finestre rispetto ai requisiti di un’abitazione;
4. chiedi all’ufficio tecnico una stima degli oneri;
5. verifica il regolamento di condominio, che a volte vieta alcuni usi.

Se il percorso ti sembra lungo, è normale: il cambio d’uso è una delle prime decisioni di una ristrutturazione, e determina tutto il resto. La guida sulle fasi di una ristrutturazione ti mostra dove si colloca.

Se vuoi capire cosa serve nel tuo caso, compila il modulo qui sotto: raccogliamo le informazioni sul locale e instradiamo la richiesta ai tecnici e alle imprese della rete compatibili con la zona e il tipo di intervento.